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政策收紧,房地产市场还会热吗?
发布时间: 2020-06-19 11:49:28    来源:原创        作者:   

在经过三个月的居家隔离后,安省大部分地区终于进入重启第二阶段,经济回暖,地产行业也不例外,社交媒体上地产及金融贷款经纪已经活跃起来。

华人喜欢购房置业是不争的事实,大概跟中国“安居乐业”这四字文化有很大关系。不仅安居置业,有些人投资也首选置业;部分华人不单在中国置业,甚至海外也多处置业。近十几年来,华人从未停止置业的脚步,即使多伦多的房价一升再升。2020这一场新冠大流行,多伦多房地产市场跌宕起伏的销量和价格会否改变华人购房的节奏?


疫情期间房地产市场销量跌到谷底

加拿大房地产协会Canadian Real Estate Association 5月初的统计数字显示,受COVID-19影响,全国4月份房屋销售量与3月份相比暴跌了56%,这是1984年以来加拿大房地产市场最差的4月份房屋销售量数字。

但那是因为各级政府为了抗击疫情而从3月底开始实行居家防疫政策的结果。虽然成交量断崖式下跌,平均房价倒是基本上保持了平稳。

到了615日,地产协会(CREA)公布的数据显示,5月全国房屋销量比上个月上涨了57%;尽管销量回升,而与去年同期相比仍下降了40%,这也是自1996年以来5月份的最低水平。房价同比同时下跌2.6%。

5月下旬,TD 银行曾做了个大胆预测,多伦多的房价可能会在2020年剩余时间内上涨7.8%。全国房价平均涨幅将达到6.1%,安省的房价将在2020年上涨8.3%。

并不是所有的机构都如此乐观,加拿大房屋和按揭公司(CMHC)就悲观的预测未来12个月全国房价将下跌9%18%

房价涨跌折射出民众对经济重启的信心,那么你是涨派还是跌派?

房屋按揭政策收紧

财长莫诺(Bill Morneau)曾在218日宣布,将改变按揭贷款的压力测试利率,计划46日生效。。CBC当时称相信新规会使购房者更易通过测试,从而获得更多的贷款购房。

新政没有疫情来得快。就在大家以为按揭政策宽松会使这两年受其抑制的房价上扬之时,新冠病毒早一步登陆多伦多,房地产市场应声跌入冰河纪。

6月解封初见曙光,期待中的宽松政策并未到来,相反,66CMHC突然宣布实行更为严格的按揭保险标准,并于71日正式执行。

 

当前的压力测试政策是20181月份开始实施的,测试利率是借款人的合同利率加两个百分点或加拿大中央银行公布五年基准按揭利率,以较高者为准。新规主要针对风险较高的买家,即首付不足20%,必须在申请房贷时购买按揭保险。

CMHC披露的文件显示,新规主要涉及两个方面:

一、买房者的信用分数必须达到680分。目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。信用分数衡量个人管理现有债务的能力和意愿,要保持信用分数达到标准,必须按时支付未偿债务的最低付款额,以及限制债务额度。

二、偿债率的变化。新标准下,偿还债务的比例必须是年收入的35%。偿还的债务包括房贷支付,地税费及50%的公寓管理费。所有税费相加,总数除以年收入就是偿债率。这个比率之前是39%,现在不能超过35%

偿债率下降,意味购买房屋成本要下降。预计由于偿债率的变化,购买力可能会下降12%。如果考虑较低的按揭利率以及其他未偿还债务,包括家庭开支、信用卡利息、车贷等,总债务偿还率将从44%下降到22%

这些都将是银行和金融机构决定是否批准房贷的重要指标。这套措施直接体现出金融机构对后疫情时代经济发展的悲观预测。

世界银行The World Bank 68日发布2020年第6期《全球经济展望》表示,新冠肺炎疫情或将使全球经济陷入二战以来最严重的衰退,预计全球经济在今年收缩5.2%

经济合作与发展组织(OECD610日公布的一份报告对加拿大经济的预测更为悲观:无第二波疫情下降8%, 有第二波疫情下降9.4%

失业率翻倍,拿什么供养房屋?

在经历了高房价压力之后,年轻的一代又将面对失业大潮。报告说,如果第二波疫情来袭,经合组织的37个成员国的平均失业率将达到10%,并且明年也不会有太大改善。在失业潮中受影响最大的是非正式员工和年轻人。

加拿大统计局612日说,今年第一季度,国民家庭债务与可支配收入比率为176.9%,比上一个季度提高1.3个百分点。家庭债务包括房贷。可支配收入指的是一个家庭在扣除各种税之后可以用来消费、储蓄的收入。176.9%的家庭债务与可支配收入比,意味着加拿大家庭平均每拥有100加元可支配收入,就背负176.9加元的各种债务。

财经分析人士说,即使在疫情前,家庭负债率居高不下也是加拿大经济的一个软肋。随着经济衰退影响收入增长和低利率刺激借贷,它很可能会打破最高纪录。

疫情期间美联储带头的降息潮虽然短期有利于房市,但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。美国房地产咨询网站Realtor的首席经济学家黑尔(Danielle Hale)认为,较低的利率对房市有明显的刺激效果,因为有些人可能会觉得现在需要入场或再次融资,因此他们不会错过

纽约时报有一篇文章,题目是《最坏的尚未来临》谈到,按照上世纪的规律,疫情过后一段时间才进入大萧条阶段。

加拿大房贷和住房公司首席执行官Evan Siddall上个月在联邦议会财政委员会作证时警告说,虽然现在全国房贷月供违约延迟的平均比例是12%,但到9月份这个比例可能会上升到20%,因为疫情对经济的打击到那时才会比较充分地表现出来;而全国房贷月供违约延迟问题的恶化反过来又会让经济危机进一步恶化。

令人欣慰的是,统计局65日公布的最新就业数据显示,继3 月和4月总共失去了超过300万个工作职位后,5月增加了29 万个工作职位,而且大部分是全职工作。遗憾的是,安省是唯一一个就业减少的省份。不仅如此,统计数据表明,在5月份的就业人口中,有29.2万人的收入达不到以往收入的一半。

如果买房目的是为自住,房价涨跌对买家的决定影响不大,重点还是看个人需求;但投资的话,不得不三思。有些人亏得起;有些人禁不起风吹草动。就算付得出首付,如果按揭靠的是房租,能保证自己的收入,却无法保证房客的收入,如果房客失业了,按揭偿付要怎么办?

移民和留学生数量减少或改变供需关系

有分析认为,移民政策收紧,留学生数量锐减,旅行限制等导致的海外买家交易量暴跌已不可避免,这或会改变房地产市场供需关系而直接影响房价。

加拿大皇家银行(RBC Economics)的一份最新报告显示,新冠疫情给加拿大带来的打击比想像的严重的多!

报告指出,加拿大一直是世界上最大的移民目的地之一,国家和经济的发展依赖新移民。截止到3月,新移民同比减少了30%,意味着2020年新移民人数将减少17万。而留学生在年底前至少将减少45%。随着旅游限制的继续,多所学校进行暂时、甚至永久的远程授课方式,这也可能使得秋季入学率急剧下降。

留学生的减少仅学费收入一项就造成近$60亿加元损失。国际留学生对加拿大经济贡献相当大,2018年,国际学生向学校、社区等注入了216亿加元。

皇家银行资深经济学家阿格普索维奇(Andrew Agopsowicz)警告说:国际学生减少也可能损害依靠学生而获得收入的小企业和房东。同时,外国学生人数的减少也可能会影响到新的永久居民的重要来源。

Capital Economics的经济师Stephen Brown表示,加拿大的住房需求已经变得极度依赖移民。预期移民数量明显下降将导致房价下跌,并且持续数年

Stephen Brown指出,失业率上升导致移民动力下降。他说,如果移民人数下降,那么房地产市场将是经济中受灾最严重的部分。因为投资者在购买房屋或公寓时假定移民和外来人口将推动出租和租金。租房网站的实时数据显示,自从新冠疫情开始以来,多伦多的租金已经下降了3%至5%。

他预测,在这场危机中,多伦多房价将下降5%,未来几年房价和交易量都将长期保持在低于新冠疫情之前的水平。

由于房地产行业周期较长,疫情对于房价的影响可能会延后,尚需时间来观察。受疫情冲击,三级政府投入史无前例的救助款项,而这些赤字终将在日后由百姓共同承担。度过了疫情时期的最强冲击波后,余波袅袅,不确定的经济状况或震荡几年。

投资房地产市场主要依靠信心,各行各业还不都如此?今天三级政府的抗疫表现颇受好评,能否带领民众重振经济才是疫后对政府的真正挑战!

 

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