23 号法案 疑点重重

随着 安大略23 号法案 （Ontario Bill 23) 三读通过后，受此法案影响的各市市民和市政府分别提出的疑点愈来愈多，顾虑也愈来愈深。

首先，很多人不明白省府为何会制定一个10 年建150 万间新屋计划，即每年15 万间房屋数字从何而来？

前省府早于 2006 年制定过一个 25 发展计划，以2031 年为终结。在过去的 16 年，省府和各市政府每年都会检视当年的成果与预测是否会有大徧差，整体上与预测相当吻合，只是有个别城市发展畧有波动而已。如万锦市当年定下的人口增长为每年2%，但实际增长比2%为高，而这刚好补足部份城市未达标之数。

换言之，省府和各市均有详细数据至未来的9 年，即2031 年，这也是为什么公众普遍对安省的10 计划有诸多揣测和疑问，为何省政府不订定一个9 年计划加强版至2031，去切实执行尚未完成的九年计划？假如省府每年15 万间房屋的需要是有根剧而准确的话，9 年共需135万间房屋，那么征用7400亩绿带地便无需要了，相信市民和环保团体也会热列支持。

现在省府的10年建150万间房屋计划，发现在大多伦多地区的白带地（非绿带地）只足够兴建145 万间房屋，余下5万间便须动用7400 亩绿带地了。

现在很多学者和市民均怀疑省府是否打出一个解决建屋计划的美丽旗帜，目的是乘机从中输送利益与绿带地的买家和地主，使其土地价值顿时升值10 倍或以上。闻说这批绿带地发展商实时呈上申请开发计划书，以赚取这庞大利閠，同时也避免省政府在舆论压力下改变主意的可能性。

有省议员在推销这23 号法案之余，同时提出一些非常奇怪论调。如 「将绿带搬迁不是取消或减少了，法案中勾出七千多亩的绿带，将会补偿为九千多亩，实际增长约两千亩….」

我有朋友说：「绿带地的定义通常是地上有树木或地下有水源，是天然的。而保留绿带地最主要是利用这天然的树林充当市区内的大肺，把污染的空气清新，这对市民的健康大有脾益。 若把这些在大多伦多地区的绿带地搬迁到老远的郊区，原有的作用便完全消失，因为郊区地方的空气本来已很清新，不用树林过滤空气。而原本在大多伦多地区，由于周围有民居和工业，空气本来已不清新，但如果连这个天然大肺也移走，换来一个增加废气的民居，一加一减，道理显浅易见。」

对于这省议员的另一论调：「省府立法要求减免的项目，目的是让某些低收入士人亦可以住自己的居所；这举是会令市政府收入减少了，但这所谓收入减少，究竟是赚少了还是亏大了？」

我另外的一个朋友说，此说法完全没有一点商业运作的常识，保存着一个极其落后的「成本和售价挂钩」 （cost plus pricing）的商品定价模式。一件名牌时装和另外一件同款的衣物成本相差不大，但卖价却可能相差十倍，原因是卖方知道买方会因某个原因愿意支付他能𠄘受的卖价。这种商品定价模式称为「市场定价」（Market Pricing) ，是建基于市场供求心理因素，跟成本关系非常薄弱。因此，省政府替地产发展商省下来的钱，基本上不会回到买家的口袋里。

最后最大的受惠者还是发展商，他们成本降低，但是卖价跟以前的差不多，可以赚取额外利润。而市政府便实时变成受害者，原本收取的发展费用顿时泡汤，很多基建项目的资金无端消失，市民的生活质素大幅下降。

任何政府都不应，也不会与民争利，因此政府的收入多寡是不能用赚和亏来形容的。每个政府均有两个账号，一个是营运账号，即市政府收取地税后用于提供服务的，每年会因服务成本增加而须增加地税。另一个是资金账号，即市政府向发展商收取发展费后用于基建的。由于基建项目非常昂贵，通常须要累积多年才足够支付一些大型建设，如社区中心等。

这省议员还多次提及市政府在过去每年收取的发展费有盈余，更利用这些盈余作为投资，赚取利息。

这点我必须亲自反驳了，在未累积足够的资金用于基建项目前，这些钱会放入一个资金账号𥚃，作为储备，不能用作服务支出补贴的。为了保值，这些资金通常于入一个储蓄户口，赚取利息，以抵消通胀而已，并非冒险投资。

（本文由万锦市约克区区域议员何胡景Alan Ho提供，联系何胡景可致电905-948-5112，或email : alan.ho@markham.ca）