加拿大大选：各政党抑制房价正策真能奏效吗？

8月15日，总督玛丽.西蒙（Mary Simon）与特鲁多会面后，批准了总理解散议会的请求。随后特鲁多宣布9月20日举行联邦大选。

按照四年一换届的传统规定，本应在2023年10月举行大选，但根据宪法，总理有权要求提前举行。几个反对党领袖都指责特鲁多无视疫情，保守党领袖奥图尔（Erin O’Toole）甚至公开表示，特鲁多此时大选是为了满足自己的政治私利。对此特鲁多反驳说，国家正处于一个关键时刻，选民应该有一个机会来决定由谁来领导国家走出疫情。

“可负担房价”议题

联邦大选的发令枪已响，无论是政党还是选民都进入选举状态。

知名调查咨询机构Nanos Research7月初完成的调查显示，选民在大流行期间最关心的议题是经济、环境、医疗保健；而疫情仅仅排在第五位。

简而言之，谁把后疫情时期的经济搞上去谁就得民心，而“得民心者得江山”。

据CBC报道，住房负担能力一直是国民最关心的经济议题之一，各政党无论从选举角度，还是解决民生问题方面，都要拿出一个解决高房价的计划和方案。专家表示，这种共识反应出加拿大人的住房状况越来越糟糕，从感到被挤出市场的潜在房主，到正在等待负担得起的住房的低收入家庭，都渴望政府能够改善住房危机。

两年前地产公司Zoocasa做过一项民调，84%的受访者认为住房负担能力是一个对加拿大人产生负面影响的主要问题；72%的受访者表示，他们过去一周与朋友、家人或同事就住房或房市进行过交谈。

如何解决住房难题，几大政党陆续推出自己的纲领：

保守党表示将在3年内建造100万套住房；将至少15%的联邦政府物业转化为住房；制定一项原住民住房战略。对不居住或不打算移居加拿大的外国投资者，至少在未来2年内禁止他们购买房屋。鼓励提供7至10年期的房屋抵押贷款；对压力测试和保险要求进行调整，以帮助人们更容易获得房贷。

新民主党则主张在未来10年内建造500,000套经济适用房。对非加拿大公民或永久居民购买房屋征收20%的外国买家税。提议设立由加拿大抵押和住房公司（CMHC）承保的30年期抵押贷款，帮助买家进入市场。

绿党提议，联邦政府使用更新的公式重新定义经济适用房。对房地产领域的外国投资进行更严格的监管，并设立联邦“空置房屋税”，针对空置单位的外国个人和企业业主。

执政6年的联邦自由党的7项措施也在8月24日宣布。该党计划在未来四年建造140万套新住房，以帮助解决住房负担问题。杜鲁多表示，新冠疫情导致房屋价格飙升、竞价大战、猖獗的投机和太多的空置房产。他说，这种情况需要政府干预，帮助更多的人拥有自己的住房。

自由党将为这项住房计划拨款数十亿元新资金，包括首套房储蓄账户（first home savings account），允许40岁以下的国民为他们的第一套住房储蓄4万元，并在购买时免税提取；把首次购房者的税收抵免从5,000元增加一倍，至10,000元；“先租后买”（Rent-to-Own）计划，并迫使加拿大抵押贷款和住房公司CMHC将抵押贷款的保险费率下调25%；对住宅房产征收“反炒房税”（anti-flipping tax），要求房产持有至少12个月，否则将面临重税；针对非公民、居民拥有的空置房屋征税，将大城市地区的外国人拥有的空置土地也包括在内；阻止外国人买房两年，并实施新的监管措施打击不良房地产经纪人。

图说：特鲁多(Justin Trudeau)8月24日在汉密尔顿市的竞选活动中宣布自由党的住房计划。

加拿大的房价为什么“高不可攀”？

根据统计局8月18日公布的数据，加拿大7月的年化通胀率升至3.7%，为十年来最高。其中汽油价格和住房成本是推高通胀的主要因素，与新房价格挂钩的房主重置成本指数同比上涨13.8%，为1987年10月以来的最大涨幅。

此外，根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)公布的数据，全国7月房屋平均售价达到66.2万美元，同比上涨15.6%。

8月5日多伦多地产局（TRREB）公布的大多伦多地区房地产最新报告显示，与去年同期相比，多伦多市区7月的房价略有下降，但郊区房价显着上升，MLS住房价格指数综合基准上涨了18.1%。大多伦多地区所有类型房屋的平均价格合计为106万2,256元，与去年7月相比，上涨12.6%。在多伦多郊区住房销售的推动下，独立屋市场在价格上涨方面领先。经季节性调整后，与6月相比，平均房价上涨0.9%。

TRREB总裁克里格（Kevin Crigger）表示，虽然病毒大流行导致人口减少，但对住房需求仍然强劲增长。

住房市场之所以一直保持坚挺，移民是最重要的支撑。疫情爆发前，加拿大每年吸引超过30万移民，加拿大也因此成为七国集团当中人口增速最高的国家。与此同时，城市重划分区的进程缓慢，新屋供应量一直落后于需求的增长，造成住房供给短缺。

这种供需失衡关系一日不解决，高房价高住房成本问题就不能从根本解决。低房贷利率不过是房价持续上涨的催化剂，让消费者有勇气跃入房地产市场，并能够维持正常偿付能力。

现在联邦两大党都拿房价“开刀”，表明房地产市场已经到了政府非干预不可的程度了。然而政府的干预真的能奏效吗？

市场上究竟有多少外国买家？

无论是外国买家税也好，非居民房屋空置税也好，甚至禁止外国买家购房的规定，历史经验证明，都不过是房价上涨过程中的一个“减速带”。2017年安省曾首次推出外国买家税，确实在当时冷却了房地产市场。

然而，2017年11月的专项调查结果令政府非常失望，大多伦多地区非居民拥有房产的数量占比仅为3.4%。从此非居民炒高房价的说法销声匿迹，但外国买家税NRST依然还在执行，而五年来安省的房地产市场价格从未停止高歌猛进。

大流行期间，从租房价格的“跳水”情况来看，被阻在国门之外的外国人确实影响了租房市场，然而，这一年房屋交易的量价齐飞却是不争的事实。

UBC教授克肖(Paul Kershaw)是“挤压一代”组织的创始人，他表示，除非能够回答一个根本性但棘手的问题，否则无法应对住房危机——房价上涨到底是好还是坏？

他认为，房地产市场将房价推至不可持续的水平，通常让房主高兴，也让试图入市的人恐惧。房价单边上涨可能导致有房者和无房者的差距不断拉大，加剧社会的不平等。

早在2018年5月CMHC的报告Examining Escalating House Prices in LargeCanadian Metropolitan Centres，就无情的揭露了一个事实：大都会的房价是高收入者推动的。本次疫情再次有力地证明了这个观点：尽管此次疫情令失业率上升，但并未直接影响房价，因为很多失业人口都是低收入居民。高收入群体入市的重要原因就是房地产市场的回报率，投资房地产市场成为有钱阶层“消化”投资资金最好的去处。几年前，GENWORTH公司所做的消费者调查报告中显示，有90%的加拿大人认为购买房产是一项好的长期投资。

各党新“住房新政”是否有效？

尽管各党派在住房危机议题上都公布了自己的计划，在某华文网站，有网友很直率的道出，推高房价的不是外国买家、不是低贷款利率，就是那些房产投资杠杆。如果从第二套房产开始高额征税，比限制海外买家来得更有效些。

也有资深地产经纪表示，真想控制房价只需要严控非自住房的贷款，还有就是限制开发商的利润就会收到明显效果。但这会动了谁的蛋糕，会否引发多米诺骨牌效应，怕是没有哪个党敢随便尝试。

大选投票在即，每个选民的心里都有一杆秤，究竟谁更得民心，最后还是靠选票说话。