楼花毁约：买家的后路在哪里？

（文：）据CityNews7月20日报道，购买一处位于密西沙加镇屋楼花的客户，在经过三年的等待后，却在交割日期前不到一周的时间内被建筑商要求支付7至10万元的交接费，开发商Haven Developments的文件显示，这笔费用包括水表、电表及卫生费。

首次购房的买家Michael Paluch说，我必须额外再拿出几乎20%的首付款才能保住我的房子，我们已经把毕生的积蓄都投入到了这所房子里，就为了支付水表和电表的费用，我们的交割成本就涨到接近房价的20%。

买家Nicole Pereira说，当初她从律师那里听说，房产交接费预计15,000至20,000元。但她做梦也想不到会超过六位数。她的律师与开发商律师联系后没有任何进展。开发商对此置之不理。

Haven Developments告诉CityNews，这只是对最终成交成本而进行的调整。开发商解释说，交割时的费用不是开发商的利润来源，费用包括市政开发费、公园土地税、公用事业、相关服务及额外的基础设施成本。较小的新社区，共同负担的交割成本可能会高于拥有更多房屋的较大社区，该镇屋开发项目仅包含74套新房。

开发商说，虽然我们认识到交割成本可能给购买者带来挑战，但这种可能性在购买协议中写得清清楚楚，这也是安省购买新房的标准部分。

法外之地：开发商坐地起价

开放商坐地起价甚至直接毁约的新闻现在已经不算新鲜事儿了。

去年11月，加拿大广播公司披露，一个名为Pace Developments的开发商所开发的巴里（Barrie）Urban North Townhomes，早在2018年开始预售楼花，但是买家突然接到开发商的通知信，因为融资困难，所有2020年或之前购买楼花的买家要么在原价基础上加价10万，要么拿回订金取消合同。

Pace的董事总经理Yvonne Sciavilla在接受采访时，把原因归结于疫情引起的建筑材料和劳动力成本的增加。她表示成本涨幅最多会超过60%，公司需要更多的资金才能完成楼盘的建筑。

专家表示，虽然Pace的做法对买家来说似乎不公平，但它们可能是合法的。大多数施工前的合同，允许开发商在“不可避免”的原因（比如说疫情）而导致成本上涨时，取消销售合同、加价出售或推迟交付日期。

多伦多房地产律师Bob Aaron表示，这表明安省开发商的权力过大，如果想要保护消费者，就需要省府机构更多的监管。

省长福特在针对疫情简报的新闻发布会上被问及此事时表示，这完全不能够接受，认为有些地产商在玩弄伎俩钻空子，开发商必须遵守合约规定。既然签了合约，做生意要承担费用的增加。

但直到今日，政府又为房地产市场的规范做了什么呢？

政府推高了房价？

今年年初，Urban Capital通过对旗下多伦多市郊两处楼盘的对比，经过各种专业的计算后得出结论：土地项目开发费用15年上涨3,244％，政府才是多伦多楼花价格上涨的最大推手！

Urban Capital对每个开发项目进行了财务预测，为了确保将苹果与苹果进行比较，它以每平方英尺为基础计算了所有成本，并排除了某些成本，如土壤污染、土地贷款和夹层融资等，分别计算各个成本类别的百分比增长，包括绝对百分比增长和相对于平均值的百分比增长。很快，罪魁祸首就“明显”了：最大的成本增长是开发费用，从2005年开发的每平方英尺1.80元增加到60.07元。

加拿大房屋和按揭公司（CMHC）7月5日发布的一项最新研究显示，多伦多和温哥华是房屋建造收费最高的城市，政府收取的费用数目也最多。在加拿大主要城市中，政府收费最高可占到房屋建造成本的20%以上。

据报道，由于多伦多市政府计划上抬对开发商的收费近50%，多伦多的建楼开发成本恐在不久的将来，每套房子涨约数万元，而这个成本会最终转嫁到买家身上。

开发商毁约的后果

今年4月记者在地产律师处了解到，开发商的定价必须在目前建筑材料价格及通胀率间寻找一个平衡点，即使建筑材料和房价处于上升趋势，开发商的定价必须要基于眼前的价格才能保证交易量；随着建筑成本及人工费用的增长，较大的开发商，因为一直有项目在开发运营，可以调整公司整体利润率；但小的开发商，特别是只有一个土地开发项目的时候，潜在的血亏的结果未等交接就已经预料得到，商人趋利是本能，没有谁愿意在明知亏本的情况下，还遵守合同。这大概就是有些开发商毁约的原因之一吧。

2018年，记者的朋友在旺市购买的楼花被发展商取消，在房价大幅上涨了四年之后，朋友仅仅拿回了当初的几万元定金，错失的购房时机和相关损失没有得到任何补偿。

这个楼花是Liberty Development在旺市开发的Cosmos公寓，开发商毁约的理由是“财政困难”。不过很多这个楼盘的买家都表示，开发商取消合约最主要的原因是卖便宜了，眼见周边其他楼盘价格上涨近一半，取消当初的合约，退还订金给买家，然后重新立项卖楼无疑是财务上最明智的选择。

目前安省的法律并没有办法阻止开发商取消合约，也没有办法阻止Liberty公司在同一地点启动另一个地产项目，然后去卖更高的价格。

2018年2月，开发商Time Development通知楼花买家，位于多伦多原计划2017年中完工的公寓项目取消，开发商只向所有楼花买家退回定金，而没有支付一分钱违约金。一位买家痛哭流涕，因为当初购买楼花的价格，已经不能在同样的地段买到任何公寓了。

尽管开发商有各种花式毁约理由，但是买家毁约却是需要付出惨重代价的。

买家毁约的代价

据安省最高法庭公开的文件，2016年11月，一对华人夫妇与万锦Cornell Rouge社区的一间开发商签定了购房合同，购屋价格是169.9万，加上各种其他费用，一共173万。买家需分几次支付定金，最后在交接日需要支付的金额是159万。

然而到了交接日2018年10月，买家因为拿不到贷款导致交易无法完成。

从2016年底到2018年底，这两年正是大多伦多地区房地产市场大起大落的一段日子。在这个案子里，该房在2018年10月的市场估价为105万。按照两者之间的差价，卖家的损失约54万。

法庭上，开发商除了索赔这54万，还要求赔偿地税、水电气和房屋保险及律师等其他费用，共计55.43万，这场买家毁约引起的官司，以买家赔偿超过55万巨款告终。

新闻一出，许多人表示出对法律制度不合理的质疑。如果开发商觉得卖亏了，可以随意加价甚至毁约无需承担法律责任；但是如果买家买贵了，却无处诉苦，一旦毁约就要承担开发商的所有损失。

这种违约成本不平等的原因，一是交易合同是由开发商制定的；另外相关法律也是开发商在背后推动的。

房屋建筑监管局(HCRA)首席执行官Wendy Acheson表示，HCRA收到不少买家的投诉。她建议买家应向HCRA提出投诉。如果被确定存在不当行为，开发商可能会受到警告，严重的还会被吊销执照，并面临最高2.5万加元的罚款。

多伦多律师行Lash Condo Law的创始人Denise Lash说，买公寓楼花就是有这样的风险，买家无能为力，因为与开发商签的所有楼花购买合同都自带条款，允许开发商在特定情况下取消项目。Lash指出，开发商们需要给自己留后路。敢问，面对开发商的违约，消费者的后路又在哪里？